Махинации с оценкой: почему площади заводоуправления в пять раз дешевле цеха и откуда у имущества взялся износ в 90%

Вступила в решающую фазу борьба за имущество Семилукского огнеупорного завода, на площадях которого екатеринбургская фирма «Ника Петротэк» развернула экологически опасное производство пропантов. В Воронежском арбитражном суде рассматривается мировое соглашение между заводом и кредиторами, которое позволит за бесценок продать имущество завода той же «Нике Петротэк» и легализовать ее работу в Семилуках.

Все идет к тому, что, несмотря на многочисленные нарушения, соглашение с кредиторами все-таки будет утверждено арбитражным судом. И тогда «Ника-Петротэк» сможет приобрести имущество завода по той цене, которую определил нанятый управляющим оценщик. В №21 от 27 мая 2016 г. наша газета уже высмеивала эту оценку – здание заводоуправления оказалось дешевле недостроенного заводского корпуса, а трехкомнатную квартиру в центре Семилук «оценили» в 288 тысяч рублей. Махинаторы испугались, что их выведут на чистую воду – и решили заказать новую оценку имущества завода. Увы, она оказалась столь же смешной, как и нынешняя.

Приценимся в интернете

Вначале несколько слов о том, как происходит оценка имущества.

Многие думают, что для определения рыночной стоимости оценщики много дней внимательно изучают, в каком состоянии находятся все здания и цеха вместе с оборудованием и продукцией, а потом, обложившись сотнями справочников, рассчитывают рыночную стоимость. Но это неверно.

На самом деле оценщик поступает так, как делают обычные люди, желая что-нибудь продать – изучают объявления в интернете, за сколько продаются похожие вещи. Только практически никогда не делают это честно. К примеру, если мы хотим узнать стоимость своей двухкомнатной квартиры в центре города Семилуки, мы ищем объявления, сколько стоят аналогичные квартиры. А оценщик, которому «заказали» назвать цену поменьше, может взять вместо двухкомнатной в Семилуках однокомнатную квартиру в какой-нибудь Петропавловке!

Известного в Воронеже оценщика, фирму «Афина-Паллада», контрольно-счетная палата области поймала на том, что для оценки стоимости земли в пойме Дона у Семилук она взяла объявления о продаже земли... в Землянске! Да еще вместо участков под строительство смотрела цены на обычную пашню. И это издевательство сошло оценщикам с рук – ведь закон не предусматривает уголовной ответственности за подобные махинации.

Тем же издевательским способом оценили и наш огнеупорный завод. Понятно, что точного аналога нашего предприятия найти на продажу оценщик не мог – такие объявления в интернете являются исключительным случаем. И тогда махинаторы решили взять за основу цены на... обычные производственно-складские комплексы. То есть семилукский огнеупорный завод решили оценить как большой склад!

Так как какой-то «Михаил» продавал на интернет-сайте «Авито» складские помещения площадью 12 тыс кв.м. за 50 миллионов рублей, все здания и цеха нашего огнеупорного завода, чья площадь немного выше (13,8 тысяч кв.м). были оценены в 63,5 млн. В одной «складской» куче оказались такие разные объекты, как ремонтно-механический цех и здание заводоуправления, пожарное депо и дымовые трубы.

Для определения стоимости земли под заводом были взяты цены на участки промназначения в Новой Усмани и Россоши – пустые участки за пределами города. Оказалось, что квадратный метр там стоит 250 рублей. Данные по Семилукам оценщик не стал брать со ссылкой на то, что «рынок земельных участков под промышленную застройку в г.Семилуки на дату оценки не сформирован». Далее были сделаны скидки в связи с тем, что цена сделки в среднем на 19% меньше цены продажи, учтены поправки на удобство расположения и наличие железнодорожной ветки. В результате получилось, что один квадратный метр под заводом стоит всего 190 рублей! А вся земля под заводом – 76 млн. 590 тыс. руб. Хотя ее кадастровая стоимость – более миллиарда!

Сильно поизносились

Не менее дурацким способом оценщик решил определить «стоимость основных средств, товарно-материальных ценностей, готовой продукции, сырья, материалов». Сделано это было следующим образом – из заводской отчетности взяли балансовую стоимость каждого объекта, сделали поправку на инфляцию и вычли «физический» и «внешний» износ. Считается, что со временем все вещи изнашиваются («старение имущества»), поэтому каждый год их цена снижается на определенный процент, дабы к моменту полного износа стать нулевой. Кроме того, стоимость имущества теряется из-за экономических факторов (отсутствие спроса, кризис). Несмотря на формальную «солидность», при абстрактном применении этого способа расчета мы получим абсурдные результаты, ибо разное имущество «стареет» со временем неравномерно, да и отсутствие спроса на промышленные вентиляторы вовсе не значит, что их стоимость должна упасть сразу вдвое.

Начисленный оценщиком износ на «основные средства и товарные ценности» оказался просто фантастическим – от 80 до 95%. Как вам, например, вентилятор с износом 83%? Или трехкомнатная квартира с износом 85% (отсюда и получилась цена в 288 тысяч)? Автомобильная дорога с износом 89% (будто совсем нет асфальта)? Дымосос с износом 83% (а вы думали, почему пыль летит)? Забор вокруг завода с износом 90% (не бетон, а одно решето)? Канализация с износом 93% (интересно, почему завод еще не затопило фекалями)? Здания механического цеха или трансформаторная с износом 85%? Силовой кабель с износом 93%? Кран с износом 87%? Печь с износом 87%? Гидравлический пресс с износом 85%? Ну и «до кучи» – столы и шкафы с износом 87%?..

В результате такого огромного износа, начисленного на балансовую стоимость, совокупная цена имущества завода, насчитывающего более 2 тысяч позиций, получилась всего 74,9 млн. рублей! Хотя не только этот «износ», но и сама балансовая стоимость далеко не всегда может быть положена в основу рыночной оценки, ибо некоторые объекты ставились на баланс очень давно (кран, дымосос, забор, дорога) и цены на них с тех пор значительно поменялись.

Но для определения стоимости изделий и материалов оценщик даже не стал утруждать себя изучением конъюнктуры рынка, смотреть объявления в интернете («перетрудился», наверное – слишком много позиций в списке). По товарам и сырью рыночная стоимость была тупо указана как 62,3% балансовой. Потому что так «рекомендует» формула из какого-то справочника.

По такой же «формуле» была оценена и «дебиторка» завода – сколько стоят долги других фирм перед ОАО «СОЗ». Нормальный оценщик сначала бы поинтересовался финансовым состоянием должников – если фирма нормально работает, а ее долг подтверждается документами, деньги могут быть взысканы по суду в полном объеме. И только если фирма банкрот или документы по дебиторке не оформлены – тогда возврат долга полностью невозможен. Однако вместо анализа каждого дебитора по перспективности возврата долга оценщик оценил все долги в пользу завода в семь раз дешевле, умножив их на среднерыночный КОЭФФИЦИЕНТ ДИСКОНТИРОВАНИЯ (13,9%). В результате полностью возвращаемый долг основного кредитора предприятия – успешно работающей фирмы «Семилукские огнеупоры» – из 104 млн. 500 тысяч рубей превратился всего в 14 млн. 524 тысячи...

Такая вот «ловкость рук»!

Напомним, что за подобную «оценку» завода нанятая управляющим уральская фирма получила от предприятия более 1 млн. 120 тысяч рублей. Хотя вся работа свелась к просмотру шести объявлений на интернет-сайте «Авито» и умножению каждой позиции баланса фирмы на «износ» и «дисконт». Зато все имущество завода было оценено всего в 220 млн. рублей – при реальной рыночной стоимости в миллиард!

Восстановим со скидкой!

После того, как история с сомнительной оценкой завода стала достоянием общественности, было объявлено о решении «инвесторов» оценить завод еще раз – «поточнее». Новым оценщиком стала компания из Москвы, которая постаралась не допустить таких «ляпов», как ее предшественник. Например, принадлежащая заводу трехкомнатная квартира оценивалась отдельно, и оказалось, что она действительно стоит около двух миллионов вместо 288 тысяч.

Оценщик не стал превращать завод в огромный склад, а попытался определить стоимость каждого объекта недвижимости отдельно. Однако, похоже, заказчик снова попросил оценщиков «сработать» подешевле. Поэтому московские ребята стали работать по старой, проверенной схеме – умножали стоимость на придуманный ими огромный износ.

Цифры для определения стоимости в этот раз брались не из бухгалтерской отчетности, а определялась так называемым восстановительным методом. Было посчитано, что строительство нового здания заводоуправления обойдется примерно в 23 миллиона рублей, железнодорожные пути – от 58 до 113 млн. и т.п. А затем повторился тот же театр абсурда, как и в прошлом отчете. На восстановительную стоимость заводоуправления сначала начислили «физический износ» в 51,8% (будто здание равномерно «стареет» со временем), а потом еще и внешний износ 40% (из-за «низкого спроса на недвижимость»). Получилось, что директор завода сидит у нас в кабинете с износом аж 71% – одни голые стены!

Таким образом новое, с евроремонтом здание заводоуправления москвичи оценили всего в 5 млн. 800 тыс. руб. – при площади 1341,9 кв.м. это дает стоимость всего 4321 руб. за один кв.м. Хотя в материалах банкротного дела имеется заключение экспертизы Воронежского центра Минюста, что расположенное рядом с заводом здание заводской гостиницы (без евроремонта, заброшенное) стоит 6,3 млн. рублей, то есть 15 тысяч 200 рублей за квадратный метр.

Выходит, что действующее заводоуправление оказалось вчетверо дешевле заброшенной гостиницы, которая была потом снесена!

А так как принадлежащая заводу квартира, по данным оценщика, стоит около 2 млн. за 71,4 кв.м., то есть 27,3 тысячи за кв.м., получилось, что новое заводоуправление в 7 (семь) раз дешевле квартиры в доме 1995 года постройки!

Депо дороже денег

Метод начисления износа на восстановительную стоимость дал и другие абсурдные результаты. Так, пожарное депо 1950 года постройки площадью 554,5 кв.м. было оценено в 9 млн. 482 тыс. 445 руб. – то есть 17 тысяч 100 руб. за квадратный метр. Иначе говоря, площади в новом заводоуправлении получились в пять раз дешевле старого, пустого депо! Ремонтно-строительный цех площадью 2608 кв.м. оценили в 26,2 млн. рублей – 10 тысяч рублей за «квадрат». Старый цех вышел чуть ли не втрое дороже заводоуправления!

Для определения стоимости земли под заводом оценщик вновь углубился в изучение объявлений интернет-сайта «Авито». На этот раз были взяты данные с Рамонского района. В результате московские специалисты пришли к выводу, что заводская земля стоит 280-340 руб. за кв.м.

Напомним, что тот же центр Минюста по заказу арбитражного суда оценил земельный участок под гостиницей (рядом с заводом) по 900 руб. за квадратный метр. Получается, что соседние участки у нас в городе имеют стоимость, которая отличается в три раза! Даже с поправкой на промышленное назначение земли под заводом – не может она быть такой дешевой!

Не завод, а чистое поле!

Каким же образом оценщики получили такие низкие цены? Секрет в том, что они брали цены на ПУСТЫЕ участки промназначения, где нет никаких коммуникаций (инфраструктуру надо создавать с нуля). На том же «Авито» есть объявление, что в Семилуках на улице Курской продается пустой участок промназначения: за 50000 кв.м. (5 гектаров) хозяин просит 12,5 млн. руб., то есть 250 руб. за кв.м. Пустая земля (то есть чистое поле) всегда стоит дешево!

А если мы будем проводить оценку честно и возьмем участок, на котором имеются коммуникации, то и цена будет уже другой. К примеру, на «Авито» размещено объявление, в котором за участок в 10 километрах от Воронежа площадью 11,8 гектаров, где создана вся инфраструктура (коммуникации, подъездные пути) владелец хочет получить 165 млн. рублей – то есть 1400 рублей за кв.м.!

Эта стоимость неплохо стыкуется с выводами экспертов Минюста о цене земли под гостиницу в 900 рублей за «квадрат». А вся земля под заводом должна тогда стоить более 400 млн. рублей.

Подведем итоги. Изучив оба отчета оценщика, можно прийти к однозначному выводу, что цены там занижены приблизительно в 3-4 раза. Настоящая стоимость имущества завода превышает миллиард рублей. И эту цену вполне реально выручить при продаже недвижимости и основных фондов ОАО «СОЗ» – если продавать имущество отдельным лотами (т. е. не соединять вместе квартиру, дымовые трубы, столы и забор). Вот только «Ника-Петротэк» не сможет тогда получить выгодную недвижимость в центре города за копейки – ее купит кто-то другой...

Сергей МОРОЗОВ

"Семилукский Вестник" № 23 (341) 23 июня 2017