1мая мы определились со способом управления общим имуществом. Что изменилось для предприятия после этой даты?
— Изменения начали происходить раньше - с 1 марта. Появились первые протоколы общих собраний жильцов по поводу выбора управляющей компании. В марте были объявлены первые торги для многоэтажек, которые самостоятельно не определились. В повседневной же работе предприятия, в обслуживании городских многоэтажек до конца текущего года по большому счету ничего не изменится. В протоколах общих собраний (которые подписывались жильцами по поводу выбора управляющей компании) мы определились: работать по-новому начинаем с 1 января 2009 года. А не с момента подписания. Дело в том, что в нынешнем году УРЭП работает в рамках муниципального контракта с администрацией Семилукского городского поселения. И быстро перераспределить финансовые средства, начать работать с индивидуальными счетами и одновременно выполнять обязательства по контракту физически невозможно. Поэтому сейчас идет подготовительный период, который связан с реализацией мер, заложенных в Жилищном кодексе. Это, прежде всего, ведение отдельных лицевых счетов по каждому дому.
— То есть сейчас мы платим по прежним тарифам в общую кубышку?
— Верно. В конце 2007 года был составлен план по ремонту жилфонда, на который были расписаны все средства, собираемые с горожан. И перекрестное субсидирование (или общая кубышка) пока есть. К сожалению, по-другому в нынешнем году быть не может. С одной стороны - контракт. С другой - около 60 процентов средств уходит на аварийные мероприятия. При нынешних ценах на тот же металл денег, которые собираем с жильцов за год, едва хватает на замену коммуникаций. В частности, в городе есть дома, где в коллективной собственности десятки метров общей трубы отопления. А крыши, которые во многих домах нормально не ремонтировались десятки лет... Что-то, конечно, делается в рамках федеральной программы капитального ремонта ветхого жилья. Но это в самых проблемных домах. Остальные жильцам нужно приводить в порядок за свой счет.
— Есть ли примерные сметы на наши дома? Сколько в перспективе придется выложить за содержание и ремонт?
— Сейчас оценить не готов. Как я уже сказал, работаем в основном
в аварийном режиме. Планово ремонтируем только по очевидным признакам. То, что в глаза бросается - фасады, отмостки... И в этом плане денег, которые семилукцы платят ныне за ремонт и содержание, на мой взгляд, достаточно. Если не брать в расчет большие участки теплосетей, холодного водоснабжения, которые принадлежат отдельным домам. Это сложное и затратное хозяйство.
Хотя содержание жилищного фонда - серьезная головная боль. Прежде всего, состояние подъездов. Это первое, на что люди жалуются. И на то, что нет уборки лестничных клеток, кое-где - дворов. А правилами содержания жилфонда они предусмотрены. И объяснить, что дорогостоящий ремонт коммуникаций «съел» все средства, очень непросто. Да и зарплата уборщицы такова, что люди на эту работу не идут.
— Наверное, и общая кубышка не работает на качество?
— Она работает на обеспечение жизнедеятельности, на неотложные меры. Хотя бы на это средств хватает. Но, к сожалению, не на перспективу.
— Сколько семилукских многоэтажек выбрали УРЭП в качестве управляющей компании?
— 174. Возможно, цифра увеличится за счет 14 домов, которые еще не определились. Просятся к нам и бывшие товарищества собственников жилья. В частности, один из домов на улице Чапаева.
— Примете?
— Будем думать... Есть определенные вопросы. С домами, которые были у нас на обслуживании, проще. Мы знаем слабые места, состояние. Примерно можем прогнозировать затраты. С домом на Чапаева так не получится. Он требует тщательного обследования. Еще одна сложность - финансовая. Ведь жители этого дома раньше не платили за ремонт и содержание в УРЭП, в общем фонде их денег нет.
— Хватит ли у предприятия сил на то, чтобы нормально обслуживать такое количество домов?
— У нас есть кадровые проблемы. В большей степени из-за низкой заработной платы. Которая складывается, опять же, из тарифов. Выход? Есть два варианта. Первый - жители по каждому конкретному могут своим решением пересмотреть тарифы. Второй - у города есть право их регулировать. А делать что-то надо. Зарплата уборщицы, которая моет подъезды и должна убрать около 6 тысяч квадратных метров в день (!) - 3 тысячи рублей...
Что касается технических специалистов, которые занимаются обслуживанием инженерных сетей, мероприятий, запланированных на 2008 год, то с этим все нормально. В сроки укладываемся. Хотя и здесь есть сложности с кадрами. Многие специалисты предпенсионного возраста, а молодежь не приходит.
Все упирается в сложное финансовое положение управляющих компаний. К сожалению, мы существуем на общих принципах налогообложения. Только на НДС уходит 18 процентов собираемых средств. Налоги «съедают» достаточно большую долю оборотных средств. Плюс - заработная плата, материалы, содержание аварийной службы. Есть проблема отсрочки платежей, вызванная предоставлением льгот - на месяц деньги из оборота «исчезают». Но решить эти вопросы без поддержки федерального центра и законодателей управляющие компании не в состоянии.
— Перспективы есть?
— Идут разговоры о том, что будут изменения (по управляющим компаниям, по их статусу) в Жилищном кодексе, в Налоговом. Но пока, насколько я знаю, это не представлено даже на уровне проектов.
Кстати, в финансовом плане наиболее привлекательно выглядят товарищества собственников жилья. Налогов практически не платят, кадровые расходы минимальные. Для управляющих компаний такие условия были бы оптимальными. Ведь по сути разницы между УРЭПом и ТСЖ нет. Мы занимаемся одним делом - содержим и ремонтируем общее имущество собственников. Но почему-то для одних создали неплохие условия, а другие едва концы с концами сводят.
— Кстати, а ТСЖ вы будете обслуживать?
— Мы в оказании услуг не отказываем никому. Но, разумеется, по коммерческим расценкам. И пока никто из ТСЖ к нам не обращался. В товариществах стараются решать проблемы самостоятельно. И в этом есть резон. Затраты УРЭПа достаточно высоки из-за тех же налогов. Проще и дешевле заключить договор с частником.
— Как будут строиться взаимоотношения УРЭПа и жильцов многоэтажек с 1 января?
— Для того, чтобы полностью обеспечить уровень сервиса, который требует законодательство, плату за содержание и ремонт жилья надо повышать многократно. Понятно, что люди на это не пойдут. А УРЭП не сможет привлечь достаточное количество работников. Поэтому будем предлагать компромиссный вариант. На те деньги, что горожане платят сегодня, с ними будет согласован перечень услуг. Их мы в рамках тарифа будем предоставлять. Туда однозначно войдут аварийные мероприятия, уборка дворов. По сути, все то, что мы делаем сегодня. Просто перечень будет документально регламентирован. Чтобы семилукцы четко представляли, за что они платят, и что могут с нас спросить.
Все остальные работы будут проводиться так. При необходимости организуется общее собрание, на котором согласовывается объем работ, смета. Утвердили, оплатили - мы ремонтируем.
И еще несколько слов по поводу перечня работ по содержанию и ремонту домов. Он есть в правилах содержания жилфонда, утвержден еще в девяностых. Это несколько печатных страниц. Там столько всего... Даже ежегодный косметический ремонт фасадов. Чего в принципе никогда не было и не будет. Потому что уместить все эти пункты в действующие тарифы просто невозможно. Реально полный перечень стоит в разы дороже.
— Насколько прозрачна новая система для тех, кто платит? Будет ли у жильцов возможность контролировать расходы на ремонт и его качество?
— Эта возможность уже есть. По запросу мы предоставляем информацию о том, сколько денег собрали жильцы конкретного дома, на что они потрачены.
— С общим имуществом все более или менее понятно: потек стояк - звони в управляющую компанию. А если в квартире «рвануло»?
— Обращайтесь в УРЭП. У нас есть специальная диспетчерская служба, которая принимает заявки. По ним мастера выезжают, предлагают посчитать, согласовать смету. И ремонтируют. Подчеркиваю - то, что случилось в квартире, не входит в тариф по ремонту и содержанию общего имущества. Так как все коммуникации внутри квартиры принадлежат собственнику. За это придется платить отдельно
Пока схема не очень удобна. Особенно для пожилых. В частности, оформление бумаг непонятно, неудобно оплачивать ремонт в административном здании УРЭПа. Постараемся ее упростить. Есть техническая возможность включать такой ремонт дополнительной строкой в квитанции.
— Очень много вопросов по поводу установки общих электросчетчиков...
— Могу сказать, что установка соответствует существующему законодательству. Общедомовые приборы учета должны быть не только на электроэнергию, но и на воду, отопление. Это с одной стороны. С другой - свою инициативу «Электротехническое управление» аргументирует тем, что несет большие потери из-за освещения мест общего пользования. Информация несколько недостоверна... Независимая компания давно рассчитала, сколько уходит на освещение наших подъездов. И эту сумму УРЭП гасит за жильцов перед «Воронежской энергосбытовой компанией». А та в свою очередь должна их возмещать «Электротехническому управлению».
Другой вопрос - есть потери из-за качества электропроводки, из-за хищений. На текущий момент «Электротехническое управление» является сетевой компанией. И в ее силах (есть специалисты, контролеры) «вычислить» эти хищения. Возлагать это на жильцов, мягко говоря, не совсем корректно. В общем, пока больше вопросов, чем ответов. В частности, по финансированию установки общих счетчиков, по модернизации старых систем электроснабжения.

М. Оконь

Семилукская жизнь №90